Cadastrul și intabularea sunt necesare pentru identificarea corectă a unei proprietăți și înscrierea dreptului asupra acesteia în cartea funciară. Fără aceste operațiuni, vânzarea, donația, ipotecarea sau împărțirea unui imobil poate deveni dificilă ori imposibilă. Procedura diferă în funcție de tipul proprietății și de situația actelor.
Pentru un apartament deja măsurat, dosarul este relativ simplu. În cazul unei case cu teren, al unei construcții noi sau al unui imobil ale cărui suprafețe nu corespund cu documentele, sunt necesare verificări suplimentare. Costul total include tarifele oficiale și onorariul persoanei autorizate care întocmește documentația cadastrală. Înainte să începi, trebuie să verifici dacă imobilul are deja număr cadastral și carte funciară, deoarece nu toate tranzacțiile impun refacerea cadastrului.
Diferența dintre cadastru și intabulare
Cadastrul descrie proprietatea din punct de vedere tehnic. Prin măsurători sunt stabilite amplasamentul, limitele, suprafața și forma terenului sau configurația apartamentului și a construcțiilor.
Documentația cadastrală poate conține planul de amplasament, releveul, coordonatele și datele tehnice ale imobilului. Lucrarea este întocmită de o persoană fizică sau juridică autorizată pentru activități de cadastru.
Intabularea reprezintă înscrierea definitivă a unui drept real în cartea funciară. Poate fi intabulat dreptul de proprietate, dar și un drept de uzufruct, superficie sau ipotecă.
Pe scurt, cadastrul arată ce proprietate există și unde se află, iar intabularea arată cine are drepturi asupra ei. În procedura primei înregistrări, cele două operațiuni se realizează împreună.
Cartea funciară este împărțită în trei părți principale:
- partea tehnică, unde este descris imobilul;
- partea privind proprietarii și actele de dobândire;
- partea privind sarcinile, ipotecile, interdicțiile și alte drepturi.
Dacă apartamentul sau casa are deja număr cadastral și carte funciară, cadastrul nu se reface la fiecare vânzare. Notarul solicită extrasul pentru autentificare și transmite cererea de intabulare a noului proprietar.
Actualizarea devine necesară când suprafața reală diferă, compartimentarea a fost modificată, s-au construit anexe sau informațiile din cartea funciară nu mai corespund situației din teren.
Pașii pentru prima înregistrare
Primul pas este alegerea unui cadastrist autorizat. Verifică dacă persoana sau firma apare în evidența specialiștilor autorizați și solicită o ofertă scrisă.
Specialistul analizează actele și verifică informațiile disponibile în baza cadastrală. În cazul unui teren sau al unei case, urmează deplasarea la proprietate și realizarea măsurătorilor. Pentru un apartament se măsoară încăperile și se întocmește releveul.
Documentația este pregătită pe baza măsurătorilor și a actelor de proprietate. Proprietarul verifică datele și semnează cererile sau declarațiile necesare.
Dosarul este transmis la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară. Depunerea este realizată, în majoritatea situațiilor, prin sistemul electronic folosit de persoanele autorizate.
Oficiul verifică atât partea tehnică, cât și actele juridice. Dacă sunt găsite neconcordanțe, poate solicita completări sau poate respinge documentația. După admitere, imobilul primește număr cadastral, se deschide cartea funciară și se înscrie dreptul proprietarului.
Pentru o primă înregistrare sunt necesare, de regulă:
- actele de identitate ale proprietarilor;
- actul de proprietate;
- certificatul de căsătorie, dacă este relevant;
- certificatul fiscal, în situațiile în care este solicitat;
- documentele vechi privind amplasamentul și suprafața;
- cererea de recepție și înscriere;
- declarațiile proprietarului;
- dovada achitării tarifelor;
- documentația tehnică întocmită de cadastrist.
Actul de proprietate poate fi un contract de vânzare, certificat de moștenitor, titlu de proprietate, contract de donație sau hotărâre judecătorească. Dacă documentele sunt incomplete ori conțin suprafețe diferite, pot fi necesare acte suplimentare.
Actele pentru apartamente, terenuri și case
Pentru un apartament se folosesc actul de proprietate, schițele existente și documentele privind blocul. Cadastristul măsoară suprafața și compară compartimentarea cu actele.
Închiderea unui balcon, mutarea pereților sau extinderea apartamentului poate necesita autorizare și actualizarea documentației. O modificare realizată fără acte nu poate fi trecută automat în cartea funciară.
Pentru teren sunt importante actul de dobândire, planurile vechi, titlul de proprietate și documentele de punere în posesie, dacă există. Limitele trebuie identificate corect în raport cu proprietățile vecine.
Dacă suprafața măsurată este diferită de cea din acte, procedura depinde de mărimea și cauza diferenței. Pot fi necesare declarații, documente administrative, acorduri sau o acțiune în instanță.
Pentru o casă nouă sunt necesare, în mod obișnuit:
- autorizația de construire;
- procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
- certificatul de atestare a edificării;
- actele terenului;
- documentația cadastrală a construcției;
- certificatul fiscal actualizat.
Construcțiile realizate după 1 august 2001 fără autorizație nu sunt intabulate doar pentru că apar în evidența fiscală. În anumite situații poate fi urmată o procedură bazată pe expertiză tehnică și certificat de atestare, dacă sunt îndeplinite condițiile legale și urbanistice.
Pentru construcțiile vechi, documentele necesare pot fi diferite. Cadastristul și primăria trebuie să verifice anul edificării și actele disponibile înainte de pregătirea dosarului.
Cât costă cadastrul și intabularea
Costul total are două componente. Prima este onorariul specialistului autorizat, iar a doua este tariful oficial pentru serviciul solicitat.
Pentru prima înregistrare, tariful oficial pentru recepția cadastrală și deschiderea cărții funciare este, în mod obișnuit, de 120 de lei pentru fiecare imobil. Operațiunile separate de recepție sau deschidere a cărții funciare au tarife proprii.
Onorariul cadastristului nu este fixat printr-o grilă națională. Acesta depinde de localitate, suprafață, tipul imobilului, numărul construcțiilor și calitatea actelor.
Costurile orientative întâlnite sunt:
- între 600 și 1.500 de lei pentru un apartament;
- între 1.000 și 2.500 de lei pentru un teren obișnuit;
- între 1.500 și 3.500 de lei pentru o casă și teren;
- sume mai mari pentru proprietăți întinse, limite neclare sau documentații complexe.
Pentru intabularea dreptului dobândit prin cumpărare, persoana fizică plătește 0,15% din valoarea folosită la calcul, dar nu mai puțin de tariful minim pentru fiecare imobil. La o proprietate de 400.000 de lei, tariful este de 600 de lei. Pentru una de 700.000 de lei, tariful ajunge la 1.050 de lei.
La înscrierea unei construcții se aplică un tarif format dintr-o sumă fixă de 60 de lei și 0,05% din valoarea de impozitare a construcției. Acest tarif nu include onorariul cadastristului.
După o vânzare, cumpărătorul nu depune personal dosarul de intabulare. Notarul încasează tariful și transmite actul către oficiul competent.
Proprietarii pot obține gratuit extrasul de carte funciară pentru informare și extrasul de plan cadastral prin platforma MyEterra. Pentru persoanele care nu sunt proprietari, documentele sunt eliberate contra tarifelor oficiale.
Probleme care pot întârzia dosarul
Cele mai frecvente întârzieri apar din cauza diferențelor dintre acte și situația reală. O suprafață greșită, o anexă neînregistrată sau un nume incomplet poate opri procedura.
Verifică înainte de depunere:
- concordanța numelui și a datelor de identificare;
- succesiunile nedezbătute;
- limitele și vecinătățile terenului;
- existența tuturor construcțiilor în acte;
- numerele poștale și administrative;
- eventualele alipiri sau dezlipiri;
- ipotecile și interdicțiile înscrise.
Un dosar respins nu înseamnă întotdeauna că proprietatea nu poate fi intabulată. Încheierea arată motivele, iar documentația poate fi completată, refăcută sau contestată, în funcție de problemă.
Cadastrul corect și cartea funciară actualizată fac proprietatea mai ușor de vândut, moștenit sau ipotecat. Dacă verifici actele înainte de măsurători și alegi un specialist autorizat, procedura poate fi parcursă fără drumuri inutile și costuri neprevăzute.
